L’incontournable droit de préemption du preneur devant le Tribunal paritaire des baux ruraux.

Par un arrêt en date du 12 mai 2016, la Cour de Cassation affirme que le Tribunal Paritaire peut annuler une libéralité conclue pour contourner le droit de préemption du preneur en place.

Cette compétence ne coule pas expressément de source législative mais s’imagine de l’esprit du Tribunal paritaire, le protecteur des fermiers.

Si le pouvoir du Tribunal paritaire des baux ruraux d’annuler et de substituer le preneur d’une vente passée en fraude de son droit de préemption découle littéralement de l’article L.412-10 du Code rural et de l’alinéa 3 de l’article L.412-12 du Code rural qui en fixe les modalités, les autres aliénations ne sont pas visées par ces textes.

Et pour cause, en ce qui concerne les libéralités, celles-ci sont censées échapper au droit de préemption du preneur, a fortiori elles n’ont donc même pas à lui être notifiées (L.412-1 du Code rural).

La loi d’avenir agricole du 13 octobre 2014 n’a en effet pas été aussi généreuse pour lui que pour les SAFER. Depuis le 1er mars 2016, les SAFER sont dans la confidence de toutes les opérations de cessions grâce à la création de l’article L.141-1-1 du Code rural. Le preneur, qui n’a pas bénéficié de cette charité législative, doit s’enquérir par ses propres moyens des offrandes faites aux autres à son insu. En pratique, si cette aliénation vise véritablement à contourner son droit de préemption il en aura certainement vite connaissance, par le prisme d’une demande d’autorisation d’exploiter sur les terres louées par exemple.

A ce stade, on peut déjà s’interroger sur la preuve de la fraude au droit de préemption du preneur. En effet, la fraude ne se présume pas mais la preuve d’une fraude peut toujours être apportée par présomption du fait de l’homme. En cela, l’altruisme d’une libéralité dans une société capitaliste est, en soi, déjà suspicieux mais ne saurait être suffisant, si ce n’est pour emporter la conviction d’un juge au moins pour renverser la charge de la preuve. On réservera bien sûr le cas des libéralités consenties dans un cadre familial, ces dernières étant socialement admises et souscrivant à la bonne foi du pater familias. A ce titre, il est intéressant de rappeler ici qu’aux termes des dispositions de l’article L.143-4 du Code rural toutes les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou au conjoint échappent également au droit de préemption des SAFER.

Pour reprendre l’exemple d’une demande d’autorisation d’exploiter par le donataire, celle-ci ajoute à la suspicion mais ne saurait, en soi, apporter la preuve qu’il n’y a pas eu d’intention libérale de la part du bailleur donateur et, de fait, de l’intention de contourner le droit de préemption du preneur en place. Pour autant, même dans l’hypothèse où la donation ne dissimule pas en elle-même un prix par contre-lettre, la fraude au droit de préemption du preneur peut résulter d’autres faits, c’est le cas de l’arrêt commenté. En l’espèce, la concomitance de la donation avec une vente au profit des donataires sur le reliquat des terres du bailleur donateur persuade le juge que la fraude corrompt le tout.

Fort de cette évidence, il ne restait plus au preneur qu’à faire annuler la donation frauduleuse. Encore fallait-il s’adresser à la juridiction compétente. Il porte l’affaire devant le Tribunal paritaire des baux ruraux, les défendeurs lui opposent l’incompétence du juge paritaire. En appel, ces derniers ont convaincu les juges que dans le silence des textes, l’affaire relevait de la compétence de principe du Tribunal de Grande Instance pour connaître de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles ils n’existent pas de compétence d’attribution à un autre Tribunal. Le postulat de ce raisonnement tendait à démontrer que cette action en annulation ne dérivait pas du bail et la péroraison concluait à l’incompétence du Tribunal paritaire des baux ruraux.

En définitive, deux thèses s’affrontent dans la qualification de la demande du preneur, le juge d’appel retient une qualification quant à son objet, l’annulation d’un acte translatif de propriété. Or, l’annulation d’un acte authentique portant sur des biens immobiliers est exclue devant une juridiction d’exception dont la compétence doit être entendue de manière limitative.

La Cour de Cassation s’en réfère quant à elle à la cause de cette action, la fraude du droit de préemption du preneur. En conséquence, elle y voit bien une action dérivée d’un bail entrant dans le champ de la compétence d’attribution du Tribunal paritaire des baux ruraux prévue à l’article L.491-1 du Code rural qui prime ainsi sur la compétence de carence du Tribunal de Grande Instance.

Sans parler d’effet attractif du bail rural à l’instar des travaux publics, on peut cependant souligner le caractère extensible de la compétence du Tribunal paritaire des baux ruraux, eu égard à la rédaction abstraite de l’article L.491-1 du Code rural.

« Il est créé au siège de chaque tribunal d'instance un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l'application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. »

Les termes génériques utilisés laissent l’opportunité au juge de s’en référer à l’aura du Tribunal paritaire.

La Cour de Cassation réaffirme ici avec force sa ligne de conduite en la matière. Les juges ont pu s’inspirer d’un arrêt ancien mais dont la problématique était similaire du 26 octobre 1967 (Cour de Cassation, Chambre sociale, du 26 octobre 1967, Publié au bulletin). Les juges du droit avaient retenu la compétence du Tribunal Paritaire pour connaitre de la demande d’un preneur pour faire prononcer la nullité d’une société civile d’exploitation sur un bien qui lui avait été donné à bail, cette société n’aurait été constituée que pour contourner son droit de préemption.