La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et urbanisme rénové (ALUR) a inséré un article 8-1 dans la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, afin de poser les bases d’un régime de la colocation.
Cet article pose une définition large de la colocation, comme étant la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.
En outre, il précise les obligations de la caution d’un des colocataires. En effet, cet article pose deux conditions cumulatives pour mettre fin au cautionnement :
- Le congé du colocataire cautionné;
- L’inscription d’un nouveau colocataire sur le bail.
Ainsi, la caution n’est libérée de son engagement qu’à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire a été inscrit au bail, ou à défaut à la date d’inscription d’un nouveau colocataire sur le bail. A défaut de l’inscription d’un nouveau colocataire sur le bail, le sort de la caution suivra celui du colocataire cautionné, ils ne seront plus solidaire du bail six mois après la date d’effet du congé au plus tard.
La solidarité entre les colocataires :
Il faut rappeler ici que la solidarité ne se présume pas (article 1202 du code civil). Elle découle entre les colocataires :
Soit en raison du bail.
Si le bail ne stipule pas la solidarité entre les colocataires lorsqu’ils n’y sont pas légalement tenus, il n’y a pas de solidarité.
Aux termes des dispositions de l’article 8-1, la solidarité contractuelle peut exister jusqu’à six mois après la date d’effet du congé.
Aux termes des dispositions de l’article 4 f de la loi du 6 juillet 1989, la clause « par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives » est réputée non écrite. Initialement prévue pour empêcher la conclusion de forfaits avant l’état des lieux de sortie, selon une interprétation exégétique de cette disposition on pourrait considérer que le locataire ne peut être tenu de rembourser des réparations locatives sans qu’un état des lieux de sortie contradictoire n’ait été réalisé (ou à défaut un état des lieux réalisé par huissier). Cette interprétation est confortée par les dispositions de l’article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 sur la nécessité d’un état des lieux contradictoire lors de la remise et de la restitution des clés. Dans une acception stricte le contradictoire est un principe personnel.
Aussi, et sans cette stipulation, lorsque la solidarité découle d’une stipulation contractuelle, celle-ci est passive et ne concerne que le paiement de la dette. La solidarité, ici, ne donne pas implicitement pouvoir aux colocataires de se représenter. Un colocataire ne peut pas contracter une dette pour tous.
Ainsi, la dette de réparation devant être estimée contradictoirement, selon une interprétation littérale des textes et en application du régime général des obligations, la preuve des dégradations locatives constituée par l’état des lieux de sortie ne peut être opposée qu’aux signataires de cet état des lieux de sortie.
De même s’agissant d’un forfait pour les réparations locatives, il ne vaut reconnaissance de dette qu’à l’égard des signataires.
Il est donc impératif, dans le cadre d’une colocation où la solidarité n’est que passive, que tous les colocataires signent l’état des lieux de sortie et le forfait pour les réparations locatives. Si un des colocataires ne peut pas être présent il doit se faire représenter (mandat express).
A défaut de signature de l’état des lieux de sortie par un des colocataires, la preuve de sa participation aux dégradations locatives peut cependant être établie selon les dispositions de l’article 1349 du Code civil concernant les présomptions du fait de l’homme. Cette preuve peut être difficile à apporter, notamment lorsque le locataire poursuivit a donné congé, il devrait être libéré de sa responsabilité en qualité de locataire pour tout ce qui concerne les dommages aux lieux loués occasionnés après son départ.
2. Soit en raison de dispositions légales.
- Pour les époux (article 220 du Code Civil)
- Pour les partenaires pacsés (article 515-4 du code civil)
A l’inverse, lorsqu’elle découle d’un mariage ou d’un pacs, la solidarité inclus un mandat pour la réalisation d’actes positifs. Dès lors, un des conjoints ou partenaires pacsés peut contracter une dette pour le ménage. Cette solidarité n’a pas de limite temporelle, elle existe tant que le mariage ou le PACS subsiste. Cette solidarité connait cependant une limite matérielle pour les dettes locatives même si ces dettes ont pour objet « l’entretien du ménage », et de fait la solidarité est ici présumée sauf « pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l'utilité ou à l'inutilité de l'opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant ». Cependant si la dette locative concerne le logement familial la solidarité est présumée de manière irréfragable.
Aussi, lorsque la solidarité découle de ces dispositions légales, l’état des lieux de sortie, comme la reconnaissance de dette pour les réparations locatives sont opposables au conjoint ou partenaire pacsé même si il ne les a pas signés. En effet, il sera considéré comme ayant été représenté par son conjoint/partenaire puisque celui-ci dispose d’un pouvoir/mandat pour contracter seul les dettes qui ont pour objet l’entretien du ménage.