Aux termes des dispositions de l’article L 442-14 du Code de l’urbanisme, lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.
Le point de départ de la cristallisation des règles d’urbanisme prévues par ces dispositions est la date de réception, par l’administration, de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux d'aménagement liés aux voies et équipements communs.
En revanche, lorsque le lotissement n'a fait l'objet que d'une déclaration préalable, ce délai de cinq ans court à compter de la date de non-opposition à la déclaration préalable.
En principe, le document d’urbanisme applicable aux demandes de permis de construire est donc celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l’autorisation de lotir.
Les règles d'urbanisme, notamment celles contenues dans le PLU sont donc cristallisées pendant ce délai de cinq ans.
En ce sens, les modifications du PLU intervenues dans ce délai ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire déposées sur un lot dans ce délai.
Pour autant, ces dispositions ne font pas obstacles à ce que le permis de construire soit délivré selon les règles du document d’urbanisme en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire si les règles du document d’urbanisme ont évolué d’une manière plus favorable par rapport au projet entre la délivrance du permis d’aménager et du permis de construire.
L'article L. 442-14 2° du code de l'urbanisme précise que « Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant […] l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'État, lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager […] ». Cette « cristallisation » des règles applicables a été souhaitée par le législateur afin de garantir aux acquéreurs des lots une certaine stabilité juridique. Le point de départ de cette cristallisation de cinq ans court à compter de la date de réception en mairie de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) fournie par le lotisseur, la date de réception correspondant à la date de dépôt ou à l'accusé de réception (art. R.* 462-1 et R. 462-6 du code de l'urbanisme). Ainsi, dans les cinq années suivant la date de réception de la DAACT, le permis de construire est délivré soit selon le règlement du lotissement et les règles du document d'urbanisme en vigueur au moment de la délivrance du permis d'aménager, soit selon le règlement du lotissement et les règles du document d'urbanisme en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire si les règles du document d'urbanisme ont évolué d'une manière plus favorable par rapport au projet entre la délivrance du permis d'aménager et du permis de construire. Au-delà de ce délai, demeurent applicables les règles de lotissement ainsi que le document d'urbanisme opposable à la date de délivrance du permis de construire.