La loi ALUR prévoit un abrègement des délais de prescription pour les actions dérivant d’un contrat de bail, tel que l’action en recouvrement contre les impayés. Ce délai de prescription est ramené à 3 ans au lieu de 5 ans.
Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Cette disposition concerne notamment les délais d’action en paiement (soumis auparavant à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil).
L’application dans le temps des nouveaux délais de prescription en matière civile déroge partiellement à l’absence d’effet rétroactif des lois nouvelles. Le nouveau délai de prescription s’applique immédiatement aux situations juridiques en cours avec un effet variable selon l’entame du délai de prescription initialement prévu.
Aux termes de l’article 2222 alinéa 2 du Code civil, « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».
En clair, depuis la loi ALUR, toutes les actions en paiement se prescrivent dans un délai de trois ans à compter du 25 mars 2014, même pour les litiges nés antérieurement. Les compteurs sont remis à zéro et on applique la prescription triennale.
Par exception, conformément à la dernière affirmation de l’article 2222 alinéa 2 du Code civil, le délai de prescription quinquennal continu à s’appliquer pour les cas où l’application du délai triennal au 25 mars 2014 allongerait le délai de prescription initialement prévu. En effet, l’abrègement du délai de prescription ne saurait avoir pour effet d’allonger la prescription des actions nées d’un litige antérieur à cet abrègement.
Donc, toutes les actions nées d’un litige antérieur au 25 mars 2014 s’éteindront au plus tard le 25 mars 2017. Et, pour celles nées avant le 25 mars 2012 (date qui constitue en réalité le point de transition entre les actions encore soumises à la prescription quinquennal et celles soumises à la nouvelle prescription triennal), elles s’éteindront avant, en appliquant le délai de prescription initial de 5 ans à compter du litige (naissance de la créance).
On peut donc distinguer trois situations :
Exemple pour une créance < 25 mars 2012 :
Soit une créance née le 25 mars 2011, celle-ci étant antérieure au 25 mars 2012, la prescription de son action excédera la prescription initiale quinquennale si on lui applique la prescription triennale au 25 mars 2014. Donc, il faut appliquer le délai de prescription quinquennal initialement prévu pour la prescription de l’action contre cette créance, calculé depuis la naissance de cette créance.
Ainsi, le point de départ de la prescription est le 25 mars 2011, auquel on ajoute la prescription quinquennal. Donc, l’action contre cette créance sera prescrite le 25 mars 2016.
Exemple pour une créance née entre le 25 mars 2012 et le 25 mars 2014 :
Pour toutes ces créances, les actions seront prescrites au 25 mars 2017.
En effet, pour ces créances, la prescription de l’action n’excédera pas la prescription quinquennale initialement prévue si on lui applique la prescription triennale au 25 mars 2014. Donc, il faut appliquer le délai de prescription triennal à partir du 25 mars 2014.
Exemple pour une créance > 25 mars 2014 :
L’action pour une créance postérieure au 25 mars 2014 se prescrit par trois ans à compter de la naissance de cette créance.
Soit, pour une créance née le 25 mars 2015, l’action sera prescrite au 25 mars 2018.