Alexandre Guillois
11 mai 2020
L'usufruitier ne peut pas donner à bail rural son fonds sans le concours des nu-propriétaires.
La loi n° 65-570 du 13 juillet 1965 portant réforme des régimes matrimoniaux, entrée en vigueur le 1er février 1966, a modifié les dispositions de l’article 595 et ajouté aux termes de son alinéa 4 que,
L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.
Par exception, la jurisprudence retient que si le preneur a pu légitimement croire à la qualité de propriétaire de l’usufruitier ou à son mandat apparent pour le nu-propriétaire, l’application des dispositions précitées doit être écartée.
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 juillet 1992, 90-17.327, Publié au bulletin
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 4 mai 1982, 81-11.415, Publié au bulletin
Au demeurant, le preneur de bonne foi évincé peut demander réparation à l’indivisaire qui l’a trompé, la réparation des pertes d’exploitation consécutives à l’annulation du bail.
En effet, la Cour de cassation considère que l’usufruitier qui a conclu un bail rural sans s’assurer du concours du nu-propriétaire engage sa responsabilité vis-à-vis du preneur en cas d’annulation du bail.
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 mai 1999, 97-17.570, Publié au bulletin
Aussi, l'affermage d'un bien indivis requiert le consentement de tous les indivisaires conformément aux dispositions de l'article 815-3 du Code civil.
Le juge judiciaire semble également considérer que le preneur peut utilement alléguer la qualité de propriétaire apparent du bailleur.
En cas de désaccord entre les indivisaires sur la location d'une terre indivise, le tribunal judiciaire peut habiliter un indivisaire à passer seul le bail malgré l'opposition de l'un d'entre eux.